Mình xin chia sẻ một số kinh nghiệm và một số trường hợp mình biết để giúp cả nhà hiểu rõ hơn và dễ dàng hơn trong việc quyết định mua nhà. Xin chia sẻ thêm về việc tôi mua nhà cũ bằng tiền mặt năm 2012, mua nhà mới trả góp của cá nhân và mua nhà kinh doanh.
1. Trường hợp mua nhà
Tôi muốn sống ở Nhật Bản trong một thời gian dài.
– Tôi không định ở Nhật lâu, nhưng tôi muốn sở hữu bất động sản tại Nhật. (Nếu bạn không sống nữa, bạn có thể cho thuê căn nhà của mình.)
2. Những lợi ích chính khi mua nhà
– Tiền trả góp thấp hơn tiền thuê nhà. Thông thường đối với cùng một căn nhà thì trả góp sẽ rẻ hơn, vì chủ nhà cũng có nhu cầu sinh lời. Nhưng nếu bạn chấp nhận sống trong ngôi nhà cũ hơn 30, 40 năm thì nhà thuê sẽ rẻ hơn. Vì chủ nhà đã trả hết khoản vay nên họ có thể giảm tiền thuê nhà.
– Khấu trừ thuế tối đa 40 người/năm trong 10-13 năm đầu nếu mua nhà gỗ dưới 20 năm hoặc nhà BTCT dưới 25 năm. Tuy nhiên, nếu nộp thuế cho 2-3 người/năm thì tối đa chỉ giảm được 2-3 người nên không có ý nghĩa lắm.
– Hỗ trợ thêm tiền mua nhà cho khoảng 30 người nếu thu nhập dưới 510 người. Nó phụ thuộc vào khu vực nơi bạn mua nhà.
– Toàn quyền sử dụng nhà.
3. Lưu ý khi mua nhà
– Thông thường được vay tối đa 8-10 lần lương. Các ngân hàng thường muốn đảm bảo rằng tiền thuê nhà hàng tháng của bạn thấp hơn 30-35% tiền lương hàng tháng của bạn.
– Không cần eiju vẫn mua được nhà. Nếu bạn không có eiju, dễ nhất là mượn Smbc. Tùy vào điều kiện mà bạn có thể vay 75-85% hoặc 100% giá trị căn nhà. Nhận khoản vay 100% mà không có eiju là rất hiếm, nhưng không phải là chưa từng có. Thật không may, smbc gần đây đã tăng tỷ lệ cho những người không có eiju lên hơn 1,75%
– Nếu có eiju, bạn có thể chọn vay thêm ngân hàng, lãi suất cũng rất thấp 0,4 – 0,725%. Nhưng so với không có eiju, mỗi tháng chỉ chênh lệch 1 chút, nên thay vì đợi 3-5 năm mới có eiju, hợp lý mua nhà sớm hơn, lãi suất cao hơn, có eiju sau. , sau đó chuyển sang ngân hàng khác với giá thấp hơn Lãi suất cũng dc (vay để hoán đổi). Lưu ý là mượn và đổi cũng tốn hàng chục người.
– Bạn có thể thi trước nhiều đợt, online DC, làm càng sớm càng tốt. Nếu bạn tìm thấy nhiều ngôi nhà tốt, hãy chọn ngôi nhà đắt nhất. Bằng cách đó, tôi biết mình có thể vay bao nhiêu trước khi nghĩ đến việc chọn một ngôi nhà. Điều này tiết kiệm nhiều thời gian hơn.
– là gì ? Đây là bước bắt buộc phải làm của mọi người trước khi mua nhà. Bạn đăng ký thông tin cá nhân, mức lương, căn nhà định mua hoặc viết đơn qua trang web của ngân hàng. Sau đó ngân hàng sẽ xét duyệt và cho bạn kết quả là bạn có thể vay được số tiền tương ứng với tỷ % của căn nhà. Rất nhiều tài sản nói rằng làm quá nhiều là không tốt, nhưng nhiều nơi ở đây khoảng 20 hoặc hơn. Nhưng vẫn ok như mình làm hơn 10 lần rồi.
– Nếu trong vòng 2-7 năm trở lại đây, việc trả nợ thẻ tín dụng hay tiền điện nước sẽ khó vay được. Vì vậy, vui lòng thực hiện sàng lọc trước càng sớm càng tốt để biết liệu bạn có thể nhận được khoản vay hay không.
Không cần chọn nhà gần trường mầm non. Vì con bạn mới học Mẫu giáo được 6 năm nên việc được đi Mẫu giáo hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố (lương, giờ làm việc, nhà trẻ trống hay số ..) nên chưa chắc đã có người thân nào từng đi Mẫu giáo đó. .
– Không cần nhiều đất. Người Việt Nam thích chọn những vùng đất rộng lớn. Nhưng ở Nhật, đất rộng đồng nghĩa với thuế đất cao. Điều này sẽ khiến bạn phải trả giá bằng mạng sống của mình. Vì vậy, tốt nhất là chọn đúng. Diện tích đất trồng rau nếu bù được tiền thuế đất thì cũng được.
4. Điều kiện mua nhà ở Nhật
– Tổng thu nhập hàng năm (annual income) từ 450 trở lên bao gồm tất cả các khoản lương, thưởng, OT (tăng ca), phụ cấp,… nếu đã có gia đình thì mọi khoản do bạn hoặc cả hai chi trả.
– Lý lịch tư pháp tốt, chưa từng phạm tội tại Nhật Bản.
– Mua không cần vay vốn.
– Hoàn thiện hồ sơ thuế.
– Không nợ hoặc chậm thanh toán từ các bên thẻ tín dụng (Visa, Master, JCB, v.v.).
– Có visa đi Nhật dài hạn trên 1 năm, không cần hộ khẩu thường trú. Phí bảo hiểm trên 3 năm
– Công dân/thường trú nhân Nhật Bản được vay mua căn hộ trong 35 năm với lãi suất cố định (lãi vàng cố định) 1,02/1 năm.
-Giám đốc công ty/hoặc pháp nhân công ty sẽ có lãi suất cao hơn nhân viên chính thức, các bạn đang làm công ăn lương nên mua thì lãi suất (lãi vàng) sẽ thấp hơn 1 chút.
5. Tham khảo giá mua nhà ở Nhật
Giá nhà ở Nhật Bản phụ thuộc vào một số yếu tố như:
– Thời gian sử dụng nhà (tuổi nhà):
+ Nhà mới: giá mua = giá đất + giá nhà, nhà cũ giá trị nhà bằng 0, được vay ít hơn nhà mới. Theo luật xây dựng mới nhất, hoặc người xây dựng (bổ sung và xây dựng lại) đã tu sửa và giấy phép/đăng ký ban đầu là khác nhau. . . Vay trả góp ở các ngân hàng lớn sẽ khó hơn, có những khoản vay nhỏ nhưng lãi suất cao nên khi mua nhà cũ phải hỏi rõ về nhà đất.
Giá đất tùy theo khu vực, dao động từ 1000-3000 một người.
+ Nhà cũ: giá mua = giá đất + giá nhà * ((20 tuổi nhà)/20).
Tại Nhật Bản, khi một ngôi nhà được sử dụng trong 20 năm, giá nhà bằng 0 và chỉ tính giá đất khi bán.
– Diện tích đất và diện tích sử dụng: Diện tích sử dụng là diện tích các tầng của ngôi nhà không bao gồm sân để xe.
-Vị trí: Nhà càng gần khu vực có nhiều tiện ích như ga tàu điện ngầm, siêu thị, trung tâm mua sắm, combini, công viên,… thì giá càng cao.
Đặc biệt là gần nhà ga, nhà ga càng lớn và càng nhiều tuyến tàu thì giá nhà đất trong khu vực càng cao. Chẳng hạn, đối với nhà cùng loại, cùng diện tích, từ nhà ra ga chưa đầy 10 phút là 4.500 người đi bộ, 4.000 người mất 10-15 phút, 3.500 người mất 15-20 phút.
6. Chọn tiêu chuẩn và giá tham khảo khi mua nhà tại Nhật Bản
+ Mua căn hộ: cách ga tàu khoảng 5 phút đi bộ, diện tích 50-70m2, giá khoảng 2500-3500 người.
+ Mua nhà phố: Cách ga tàu 15-20 phút đi bộ, DT đất 100m2, DTSD 80m2, xây 2 tầng, giá khoảng 2700-3700 người.
+ Mua nhà không chỉ để ở mà còn để mở shop, kinh doanh nhỏ tôi nghĩ bạn nên chọn nhà gần Ga Trung tâm, cách ga từ 3 đến 7 phút là được. .
– Bước đầu tiên: chuẩn bị tiền, ít nhất 300 người, trong đó 200 người mua nhà, 100 người chuẩn bị chi phí di chuyển.
– Bước 2: Tìm nhà hoặc tìm công ty bất động sản. Kinh nghiệm tìm nhà là bạn phải lên mạng tìm nhà ở khu vực muốn mua sẽ có thông tin công ty bất động sản quản lý dưới từng nhà. Khi đó bạn chỉ cần đăng ký xem nhà, còn lại giao cho bên môi giới nhà đất.
*Luật pháp Nhật Bản yêu cầu nhân viên có chứng chỉ xây dựng nhà (chứng chỉ hành nghề bất động sản) mới được bán nhà. Nếu bạn mua nhà của chính chủ () thì không mất phí trung gian 3%, hiện nay có rất nhiều công ty Việt Nam đã đăng ký bất động sản tại Nhật Bản, tôi nghĩ người Việt Nam giới thiệu cho tôi là một lựa chọn tốt, vì người Nhật các công ty rất khắt khe về số tiền.Yêu cầu rất khắt khe, nhưng đối với các công ty ở Việt Nam, phí đại lý thấp hơn có thể được thương lượng, hoặc việc giảm tiền thuê của bạn sẽ dễ dàng hơn.
– Bước 3: Tìm ngân hàng đăng ký vay và chuẩn bị hồ sơ cho shinsa, hoặc bên BĐS sẽ giới thiệu ngân hàng cho bạn.
– Bước 4: Đăng ký căn nhà muốn mua. Hầu hết các công ty bất động sản sẽ yêu cầu bạn đặt cọc số tiền xấp xỉ 100 người để đăng ký mua nhà (đặt cọc trao tay). Số tiền này chỉ được hoàn trả nếu quá trình vay vốn ngân hàng của bạn không thành công, trong các trường hợp khác như bạn thay đổi ý định mua nhà thì số tiền đặt cọc này sẽ không được hoàn trả.
Bước 5: Ký hợp đồng. Bạn sẽ cần phải ký hai loại hợp đồng:
+ Hợp đồng vay: có chữ ký của cả bạn và ngân hàng. Xin lưu ý rằng bạn cần thay đổi địa chỉ và xin giấy phép cư trú (Giấy phép cư trú) tại địa điểm mới để thực hiện hợp đồng cho vay này.
+ Hợp đồng mua bán nhà: có chữ ký của bạn, công ty BĐS và ngân hàng.
– BƯỚC 6: Kiểm tra tài sản trước khi nhận. Nếu bạn thấy ngôi nhà bị hư hại, hãy liên hệ với công ty bất động sản, họ sẽ hỗ trợ bạn trong suốt quá trình.
7. Các loại thuế và phí cần chú ý khi mua nhà tại Nhật
Mua nhà ở Nhật có nhiều loại thuế và phí phức tạp, phần này sẽ giới thiệu cho bạn các loại thuế liên quan khi mua nhà thông qua môi giới bất động sản.
Phí môi giới (Phí môi giới)
Công ty bất động sản sẽ thu phí trung gian là 3% giá trị căn nhà hoặc mức phí do công ty quy định. Đây là khoản phí đóng một lần khi mua nhà.
Nếu bạn tìm thấy một căn hộ để bán với đất của chủ sở hữu được đóng dấu trên đó, bạn không phải trả phí môi giới này. May mà tìm được nhà chính chủ nên cũng đỡ được 1 đồng.
Phí ngân hàng (ローン dữ liệu lô kinh doanh)
Không phải công ty bất động sản nào cũng cần khoản phí này, nếu công ty thu của khách hàng khoản phí này sẽ có dịch vụ tặng một số đồ đạc, vật dụng sinh hoạt như tivi, rèm cửa, giàn phơi. …vì vậy, nếu bạn phải trả tiền cho việc này, hãy yêu cầu những gì bạn cần mua cho ngôi nhà mới của mình.
Lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu (lệ phí trước bạ và)
Khoản phí này phụ thuộc vào diện tích căn nhà bạn mua và đây cũng là khoản phí đóng một lần khi mua nhà.
Phí bảo hiểm cháy nổ nhà ở (bảo hiểm hỏa hoạn)
Đây là khoản phí mà bạn phải trả 10 năm một lần khi mua nhà ở Nhật, khi mua nhà bạn phải trả khoản phí này trong 10 năm đầu tiên sử dụng ngôi nhà.
Thuế nhà đất hàng năm (thuế tài sản cố định)
Loại thuế này được chia thành hai loại: thuế tài sản cố định (mức thuế 1,4%) và thuế quy hoạch đô thị (mức thuế bắt đầu từ 0,3%). Tuy nhiên, mức thuế này có thể thay đổi theo từng khu vực.
Thanh toán phí mua tem (thay giấy đóng dấu hợp đồng)
Tại Nhật Bản, người mua nhà phải đóng dấu thanh toán thể hiện số tiền thanh toán trên hợp đồng mua bán nhà. Thuế tem tính theo diện tích nhà nhưng chỉ khoảng 1-5 người.
Tham khảo một số gói bảo hiểm khi mua nhà: bảo hiểm khoản vay, bảo hiểm bệnh tật, bảo hiểm thiên tai,
– Nếu bạn định sống ở Nhật trên 10 năm thì hãy mua nhà vì giá mua nhà lúc đó cũng gần bằng giá thuê nhà. Nhưng nếu mua nhà rồi bán lại thì chắc chắn lỗ, huề chứ không có lời.
– Nếu đi ô tô thì nên chọn mua nhà riêng để được gửi xe miễn phí, vì phí gửi xe chung cư không hề rẻ chút nào.
*** Một điều lưu ý nữa là khi mua nhà cũ bạn cần quan tâm xem đó là đất có chủ quyền (quyền sở hữu) hay đất thuê (đất mượn) có xây dựng lại được không và có vi phạm luật đất đai không. Ví dụ nhà xây vượt diện tích đăng ký (bổ sung), Nhà bên cạnh có lấn/lấn phần nào không, có văn bản xác nhận ranh giới (Environmental Confirmation) không!
8. Về việc miễn giảm thuế mua nhà bằng tiền vay ngân hàng, hệ thống giảm thuế ローン nhà ở (housing ローン control)
Khi đăng ký vay mua nhà, có hai loại thuế được khấu trừ: thuế thu nhập thuế thu nhập và thuế cư trú thuế thành phố.
Khi bạn vay ngân hàng để mua nhà, cuối năm tính số thuế được miễn = 1% trên dư nợ cuối năm.
Tuy nhiên, số dư nợ tối đa được công nhận là khoản khấu trừ thuế là 4000 người. Thời hạn miễn thuế lâu nhất của bạn là 10 năm, vậy tổng số tiền bạn được miễn giảm thuế tối đa trong 10 năm là 400man.
