Dù tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng việc mua nhà bằng hình thức thế chấp ngân hàng vẫn diễn ra tương đối phổ biến. Tuy nhiên, lợi ích của việc thế chấp một tài sản là nó nằm ngoài quy hoạch hoặc tranh chấp pháp lý.
Chương trình thực hiện
Khi thực hiện giao dịch mua bán thế chấp cần có văn bản cam kết giữa bên bán (bên thế chấp) – bên mua – ngân hàng (bên nhận thế chấp) liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà. Là khoản vay được thực hiện giữa người mua với người bán và người bán thanh toán cho ngân hàng.
Tài liệu này sẽ ràng buộc các quyền và nghĩa vụ chung của ba bên về thanh toán, xử lý vi phạm và xử lý thế chấp. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người mua cần đọc kỹ văn bản này. Biên bản và các điều khoản thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng, làm rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, cũng như các tình huống khác có thể xảy ra.
Mỗi ngân hàng có một quy trình khác nhau để xử lý và bán tài sản thế chấp. Vì vậy, người mua có thể liên hệ với ngân hàng để hỏi và nắm rõ các thủ tục để đưa ra giải pháp hợp lý nhất.
Rủi ro tiềm ẩn
Là người may mắn mua được nhà thành công, anh Hồng (ngụ quận Bình Tân, TP.HCM) cho biết, khi quyết định đến ngân hàng mua nhà, anh đã nghe kỹ lời khuyên, kinh nghiệm tư vấn. . Nhiều người, tìm hiểu kỹ hoàn cảnh gia đình người bán để đề phòng tranh chấp giữa những người đồng sở hữu.
Anh ấy đã tham khảo ý kiến của một luật sư và tiến hành cẩn thận từng bước. Khi hai bên ra ngân hàng giải chấp, anh cũng nhờ công chứng viên soạn sẵn hợp đồng mua bán.
Chị Ann (ngụ Q.Gò Vấp, TP.HCM) không may mắn như anh Hồng do không tìm hiểu kỹ trước khi mua nhà. Giá căn nhà chị định mua hợp lý, vị trí thuận tiện làm ăn, mãi sau này chị mới biết căn nhà đã được thế chấp ngân hàng. Dù chủ nhà hứa ngân hàng sẽ trả lại toàn bộ giấy tờ nhà sau khi đặt cọc 500 triệu đồng nhưng chị An vẫn hơi lo lắng.
“Khi được ngân hàng chấp nhận cho vay cầm cố căn nhà, tôi cũng thở phào nhẹ nhõm vì thủ tục pháp lý không có gì vướng mắc. Tuy nhiên, tôi không biết họ nợ ngân hàng bao nhiêu. giấy tờ nhà sau khi đặt cọc 500 triệu? Hơn nữa, nhà đang thế chấp, hạn chế chuyển nhượng, tiền đặt cọc mua nhà gần như không đòi được”, chị An nói.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, mua nhà thế chấp ngân hàng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua cần tìm hiểu kỹ người bán nhà có đáng tin hay không, mức vay và lãi phát sinh của chủ nhà tính đến thời điểm mua nhà là bao nhiêu? Nếu phát hiện những dấu hiệu xấu, người mua nhà phải cân nhắc từ bỏ giao dịch, hơn là “đánh liều” vì tiếc vị trí và giá tốt của bất động sản.
Luật sư Fan Shibihao, Giám đốc Công ty Luật Dean, trả lời phỏng vấn CafeLand cho biết, theo quy định của pháp luật, nếu quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thuộc tài sản thế chấp thì bên thế chấp chỉ có quyền bán khi đáp ứng đủ các điều kiện. . Bên nhận thế chấp đồng ý.
Khi mua nhà, người mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan đến căn nhà, tức là việc ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư vay tiền bán nhà.
Nếu bên thế chấp được ngân hàng đồng ý bán tài sản, để tránh rủi ro, bên mua cần thỏa thuận với ngân hàng và bên bán về việc xóa đăng ký thế chấp.
“Khi ngân hàng thế chấp bất động sản thì một số quyền của chủ sở hữu bên thế chấp sẽ bị hạn chế, trong đó có quyền chuyển nhượng bất động sản. Theo quy định tại Điều 321 Khoản 5 BLDS 2015, nếu không có được sự đồng ý của ngân hàng thì dù bên thế chấp đồng ý bán tài sản cũng không được bán tài sản, không có quyền bán nên bên mua không nên giao dịch tiền mặt trước cho bên bán”, luật sư nói Hảo.
Cách mua nhà qua ngân hàng
Thông thường, khi mua tài sản thế chấp, bên mua sẽ trực tiếp gửi tiền vào tài khoản do ngân hàng mở, việc lập biên bản thỏa thuận ba bên bao gồm các bước sau:
- Bước 1: Người mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản đã mở với ngân hàng và yêu cầu ngân hàng phong tỏa tài khoản.
- Bước 2: Bên thế chấp, bên nhận thế chấp (ngân hàng) và bên thứ ba nhận thế chấp ký hợp đồng ba bên. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán BĐS và việc phong tỏa tài khoản không được bắt đầu cho đến khi hai bên hoàn tất thủ tục chuyển nhượng BĐS.
- Bước 3: Sau khi có “Bản thỏa thuận ba bên”, bên thế chấp đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp.
Nếu số tiền bán nhà vượt quá số tiền người bán nợ ngân hàng, người mua sẽ trả cho ngân hàng một số tiền (gốc và lãi) bằng nhau để trả nợ cho người bán. Ngân hàng sẽ tịch thu và trả lại quyền sở hữu cho người bán. Người mua và người bán đồng ý thanh toán số tiền mua còn lại sau khi trừ đi khoản thanh toán cho ngân hàng.
Trường hợp bên bán muốn thay thế ngôi nhà đang thế chấp bằng tài sản thế chấp khác thì bên mua phải ký hợp đồng đặt cọc. Tương ứng, bên mua sẽ chuyển trước tiền đặt cọc cho bên bán để đảm bảo bên bán sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển giao tài sản cho bên bán khi đủ điều kiện giao kết hợp đồng.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, có hợp đồng đặt cọc nhà ở được bảo đảm bằng ngân hàng và phải được Uỷ ban nhân dân cấp xã hoặc tổ chức khác xác nhận. Việc hành nghề công chứng. Sau đó, chủ nhà sẽ ký một thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản thế chấp bằng một tài sản khác và giải phóng ngôi nhà đã thế chấp trước đó để bán cho người mua. Sau khi hai bên nhận giấy tờ nhà đất sẽ làm thủ tục mua bán nhà đất.
Kết Luận
Mua nhà đang thế chấp ngân hàng là một giao dịch rất rủi ro và người mua nhà phải cẩn trọng ở mọi giai đoạn. Để đảm bảo cho việc mua bán nhà đất, các giấy tờ liên quan cần được công chứng, người mua nên nhờ các chuyên gia, thuê luật sư tư vấn, tư vấn để hạn chế rủi ro.
