Mua bán nhà đất hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động mà mọi người thường thực hiện trên thực tế. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết phải làm gì khi đến thời điểm hoàn tất việc mua bán nhà đất mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Bài viết dưới đây sẽ chỉ ra hướng mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ.
Đất chưa có sổ đỏ có được chuyển nhượng không?
Đối với đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là “sổ đỏ”) có hai trường hợp:
Trường hợp 1. Không đủ điều kiện cấp sổ đỏ;
Trường hợp 2. Đủ điều kiện nhưng chưa lấy được sổ đỏ hoặc chưa xuất trình được sổ đỏ.
Theo quy định tại Điều 188 Khoản 1 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thường gọi là quyền mua bán đất) khi có đủ các điều kiện sau:
– Sở hữu Sổ đỏ, trừ 02 trường hợp;
– đất không tranh chấp;
– Chưa kê biên quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án;
– Trong quá trình sử dụng đất.
Vì vậy, không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ. Tuy nhiên, người sử dụng đất nếu đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì có thể xin chuyển nhượng và được cấp sổ đỏ trước khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng.
Hướng Dẫn Mua Bán Đất Chưa Có Sổ Đỏ
Trường hợp đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc người sử dụng đất chưa xuất trình được sổ đỏ muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thực hiện theo các bước sau:
Theo Điều 8 Khoản 1 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
1. Đơn đăng ký cấp sổ đỏ theo mẫu 04a/ĐK;
2. Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
3. Các loại giấy tờ gắn liền với tài sản trên đất như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng, Giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng lâu năm (nếu có tài sản thì phải xuất trình kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản của sổ đỏ đất).
Đất chưa có sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì được chuyển nhượng nếu đã làm sổ đỏ trước khi mua bán. Dưới đây là cách mua bán đất chưa có sổ đỏ.
Làm thế nào để mua đất mà không có giấy chứng nhận?
Thủ tục mua đất khi chưa có giấy phép ?
Về việc lập hợp đồng chuyển nhượng sẽ được thực hiện tại phòng công chứng hoặc hội đồng nhân dân cấp xã/khu vực bầu cử. Các giấy tờ cần có bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao CMND, hộ khẩu của các bên liên quan.
Kê khai nghĩa vụ thuế với UBND nơi có đất.
Giấy tờ mua bán đất không công chứng bao gồm
1. Tờ khai lệ phí trước bạ (người mua).
2. Khai thuế thu nhập cá nhân (người bán trừ trường hợp được miễn thuế).
3. Chuyển nhượng hợp đồng.
4. Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có xác nhận)
5. Bản phô tô CMND, hộ khẩu của hai bên. (có xác nhận)
Sau khi thông báo nộp thuế được ban hành: cả hai bên phải nộp thuế và nhập ngân sách quốc gia trong vòng 10 ngày.
Xử lý các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Đơn đăng ký thay đổi giá.
2. Hợp đồng chuyển nhượng.
4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
5. Bản sao CMND và sổ tài khoản của bên mua (có chứng thực)
6. Chứng từ nộp ngân sách nhà nước.
Thời hạn giải quyết: không quá 15 ngày.
Không có sổ đỏ mua đất thì sao?
Nếu mảnh đất bạn mua chưa có sổ đỏ, theo các chuyên gia, tốt hơn hết bạn nên ký hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản cam kết của bên bán và mức bồi thường nếu không thực hiện đúng cam kết. Ngoài ra, bạn cũng nên làm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng và định đoạt để khi mảnh đất đáp ứng đủ điều kiện đăng ký thì bạn có thể chủ động làm thủ tục sang tên.Khi đó, để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra, cần phải biết rõ nguồn gốc mảnh đất xem đó có phải là thổ cư hợp pháp hay đã bị lấn chiếm? Đất có nằm trong quy hoạch không? Khi xây nhà, cơ quan có thẩm quyền có ra quyết định cưỡng chế phá dỡ không? Tài sản hiện đang có tranh chấp với chủ thể nào khác không?
Bạn có thể xác minh thông tin này với cán bộ phụ trách xây dựng và địa chính của cấp xã hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất. Nếu mảnh đất đang xét rơi vào một trong những trường hợp này thì việc mua bán gặp rất nhiều rủi ro.
Bạn cũng sẽ muốn kiểm tra nhận dạng của người bán. Nếu bên bán có vợ hoặc chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Yêu cầu bên bán giao nộp bản chính giấy tờ về nguyên quán nhà ở (nếu có).
